商铺租赁全流程操作指南（租客专属·详细版）

一、前期准备：明确核心核查目标

在接触商铺及房东前，需明确两大核心目标：一是确认商铺产权合法无纠纷，避免“租到问题房”；二是确保商铺适配自身经营需求，避免“租后无法用”。所有操作均围绕这两大目标展开，以下分模块详细说明。

二、产权核查：签合同前的“三查三对一留存”

产权核查是商铺租赁的“第一道防线”，需严格执行“三查三对”，并留存关键凭证，杜绝“无权出租”“产权受限”等风险。

（一）“三查”：摸清产权核心信息

查产权归属真实性
- 要求房东出示《不动产权证书》（或《房屋所有权证》）原件，不可仅看复印件（防止伪造）。
- 重点查看证书内“权利人”一栏，确认房东姓名/名称与实际出租方完全一致；若为共有产权（如夫妻共有、公司共有），需额外提供共有权人同意出租的书面证明（夫妻共有需双方签字，公司共有需加盖公章）。
查产权无限制状态
- 要求房东配合查询商铺产权状态：可通过当地不动产登记中心官网（输入房产证号/地址）、线下服务窗口，或“政务APP”（如“粤省事”“浙里办”）查询。
- 需确认无“抵押登记”“司法查封”“冻结”等限制；若存在抵押，必须让房东提供抵押权人（如银行）同意出租的书面证明，否则后期商铺可能被拍卖，导致经营中断。
查产权用途合规性
- 仔细核对房产证“房屋用途”栏，必须标注为“商业”“商用”“经营性用房”或“ retail（零售）” 。
- 坚决拒绝“住宅”“办公”“工业”用途的商铺：此类商铺无法办理《营业执照》，若强行经营，可能被市场监管部门处罚，且无法享受商业水电政策。

（二）“三对”：确保信息完全匹配

对证件地址与实际商铺
- 对比房产证上的“房屋坐落”（精确到门牌号，如“XX路XX号101室”）与商铺实际地址，确保一字不差。
- 若为老旧商铺、拆迁后重建商铺，需注意是否存在“地址更名”：若有，让房东提供派出所或社区出具的地址变更证明（需盖章），避免后期注册营业执照时“地址不符”。
对产权人信息与身份证明
- 若房东为个人：将房产证“权利人”姓名、身份证号，与房东身份证原件（正反面）逐一核对，确保姓名、号码完全一致。
- 若房东委托他人代租：需额外查看经公证处公证的《授权委托书》 ，确认委托书上的“委托人”（即产权人）信息与房产证一致，“代理人”信息与实际代租人身份证一致，且委托书需明确“代理权限包含商铺出租”。
对产权面积与图纸标注
- 查看房产证“登记信息”栏中的“建筑面积”“套内使用面积”，再对照商铺分户图（见下文“图纸核查”）上的标注面积，确保两者数值完全一致（允许±3%的合理误差，超出需协商）。
- 若对面积有疑问，可自行携带卷尺测量商铺实际套内面积（去除墙体厚度的可用面积），与图纸标注对比，避免“面积缩水”。

（三）“一留存”：固定核查凭证

完成“三查三对”后，需留存以下材料，作为后期纠纷的证据：

复印《不动产权证书》（首页、产权信息页、附图页）、房东身份证（正反面）、《授权委托书》（如有）。
在复印件上标注“本复印件仅用于XX商铺（地址：XXX）租赁产权核对，原件已核” ，让房东签字并注明日期，作为租赁合同附件存档。

三、图纸核查：房产分户图的“查看方式+5大核查要点”

房产分户图是反映商铺实际尺寸、结构、设施位置的关键文件，需确认其真实性及与商铺的匹配度。

（一）房产分户图在哪看？

不动产权证书附件（最直接）
- 传统证书：分户图以纸质形式粘贴在证书内页“附图”栏，标注有“房产分户图”字样及测绘机构公章。
- 新版“一证一码”证书：证书无纸质附图，仅打印二维码，用手机扫描后可跳转至官方平台，查看/下载电子版分户图（需确认二维码可正常识别，且信息与证书一致）。
不动产登记中心（备用途径）
- 若房东无法提供图纸，或对电子版图纸存疑，可携带本人身份证、商铺地址（或房产证号），前往当地不动产登记中心“档案查询窗口” ，提交查询申请（说明“查询商铺分户图用于租赁”），工作人员核实后可提供纸质复印件（需加盖查询专用章）。

（二）分户图5大核查要点

基础信息匹配性
- 查看图纸标题栏（或备注栏）的“商铺地址”“产权人姓名”，与不动产权证书、实际商铺地址完全一致，防止拿错其他商铺的图纸（如同一楼层相邻商铺）。
面积与尺寸准确性
- 确认图纸标注的“建筑面积”“套内使用面积”与房产证登记面积一致；重点关注“门面宽度”“进深长度”（如开便利店需门面≥3米，开餐饮需进深≥5米），判断是否适配经营场景。
- 查看图纸标注的“墙体厚度”（一般标注为“240mm”“120mm”），避免后期装修时误算可用空间。
结构与布局合理性
- 识别“承重墙”：图纸中以粗实线标注的墙体为承重墙，不可拆改；细实线为非承重墙，可根据需求调整（需提前告知房东并写入合同）。
- 查看门窗位置：确认大门朝向（如是否临街、是否正对遮挡物）、窗户数量（影响采光），避免大门正对柱子、楼梯间等影响客流的布局。
- 标记“柱子、管道井”位置：若商铺内有承重柱、管道井，需确认其位置是否占用核心经营区域（如柱子在门面中央会遮挡展示区）。
附属设施完整性
- 餐饮类商铺：确认图纸是否标注“排烟管道接口”“燃气接口”“排水口”（需靠近厨房区域），无排烟管道的商铺无法办理《食品经营许可证》。
- 服务类商铺（如美容、美甲）：确认“独立卫生间”位置（需有排污管道）、“水电接口”数量（如美容床需多组电源）。
- 所有商铺：确认“独立电表、水表”位置，避免与其他商铺共用（防止费用分摊纠纷）。
凭证留存规范性
- 要求房东提供分户图复印件（或打印电子版并签字），在复印件上标注“本图纸与商铺实际情况一致，与原件核对无误”，让房东签字并注明日期，与产权证件复印件一同存档。

四、合同核查：8大关键条款，避免后期扯皮

租赁合同是保障租客权益的核心文件，需逐条款确认，重点关注“租金、费用、期限、解约、装修”等核心内容，避免模糊表述。

（一）租金与押金条款

租金细节
- 明确“月租金金额”（如“每月人民币8000元”），避免“随行就市”等模糊表述；注明“租金支付方式”（月付/季付/年付）、“支付时间”（如“每月5日前转账至XX账户”），并写清房东收款账户信息（户名、开户行、账号）。
- 约定“租金涨幅规则”：若租期超过1年，需明确“是否涨租”“涨幅比例”（如“每年涨幅不超过5%”）、“调整时间”（如“每年1月1日起调整”），避免房东随意涨租。
押金细节
- 明确“押金金额”（一般为1-3个月租金，如“押金人民币24000元”），注明“押金支付时间”（如“签约当日与首月租金一同支付”）。
- 写清“押金退还条件”：如“租期届满，商铺无损坏、所有费用结清后15个工作日内，房东无息退还押金”；同时注明“不退还押金的情形”（如租客提前解约、商铺严重损坏未修复），避免后期争议。

（二）费用划分条款

明确“商铺经营相关费用由谁承担”，避免房东“藏费用”，需列明以下费用：

固定费用：物业费（注明收费标准，如“每月3元/㎡”）、暖气费/空调费（注明“按面积收取”或“按流量收取”）。
变动费用：水电费（注明“按商业标准收取”，并约定“每月5日抄表，10日前缴费”）、燃气费（仅餐饮类商铺需约定）、网费（根据需求约定）。
特别约定：若商铺需装修，需明确“装修期间的物业费、水电费由谁承担”；若商铺产生“滞纳金”（如未按时缴水电费），需明确“由责任方承担”。

（三）租赁期限与解约条款

租赁期限
- 精确到“起止年月日”（如“2025年11月1日至2028年10月31日”），避免“租期3年”等无具体日期的表述。
- 约定“免租期”（如有）：如“免租期1个月，自2025年11月1日至2025年11月30日，免租期内免租金，但需承担物业费、水电费”。
解约条款
- 租客提前解约：明确“需提前多少天通知房东”（如“提前30日书面通知”）、“违约金金额”（如“支付相当于1个月租金的违约金”），同时注明“押金是否退还”（如“支付违约金后，押金无息退还”）。
- 房东提前解约：明确“需提前多少天通知租客”（如“提前60日书面通知”）、“违约金金额”（如“支付相当于2个月租金的违约金”），并约定“租客装修损失的补偿方式”（如“按装修残值补偿”）。
- 不可抗力解约：注明“因地震、火灾、政府拆迁等不可抗力导致商铺无法使用的，双方无责，房东退还剩余租金及押金”。

（四）装修与转租条款

装修条款
- 明确“是否允许装修”：如“租客需装修的，需提前15日向房东提交装修方案，经房东书面同意后方可实施”。
- 约定“装修限制”：如“不得拆改承重墙、不得改变商铺主体结构、装修噪音需符合物业规定（如‘工作日9:00-18:00施工’）”。
- 注明“装修复原”：如“租期届满，租客需将商铺恢复至租赁前状态（或经房东同意保留装修），否则房东有权从押金中扣除复原费用”。
转租条款
- 明确“是否允许转租”：如“未经房东书面同意，租客不得转租、分租商铺”；若允许转租，需约定“转租条件”（如“转租期限不得超过本合同剩余租期，转租租金不得高于本合同租金”）。

五、实地考察：6大必查项目，确认商铺“能用、好用”

实地考察是验证“图纸与实物是否一致”“商铺是否适配经营”的关键步骤，需携带分户图、卷尺，逐项核查。

（一）基础配套检查

水电系统
- 测试“独立电表、水表”：打开商铺内所有电器（如灯光、空调），查看电表是否正常走字；打开水龙头，查看水表是否正常走字，同时检查水压是否充足（避免影响经营，如理发店需高水压）。
- 检查“电路负荷”：若经营需大功率设备（如餐饮烤箱、美容仪器），需让电工测试电路最大负荷（如“是否支持380V工业电”），避免跳闸。
排水与排烟
- 排水：倒入一盆水至地面排水口、卫生间下水道，查看排水速度，避免排水堵塞（尤其餐饮类商铺，需检查厨房排水是否通畅）。
- 排烟：若为餐饮商铺，打开排烟管道测试风力，查看是否有漏烟情况；同时询问物业“排烟是否接入市政主管道”，避免后期被投诉“油烟扰民”。
网络与采光
- 网络：用手机测试商铺内的手机信号、Wi-Fi信号（可连接房东热点测试），确认是否能接入商业宽带（如“是否支持100M以上宽带”）。
- 采光：在工作日上午、下午分别查看商铺内的自然采光（如“是否有窗户、窗户大小”），避免采光过差导致需长期开灯（增加电费成本）。

（二）周边环境与限制检查

周边经营限制
- 向物业或周边商户询问：是否有“禁噪规定”（如“晚10点后不得营业”，影响酒吧、夜市类商铺）、“禁排烟规定”（影响餐饮商铺）、“限制招牌尺寸”（影响商铺宣传）。
- 确认“停车位情况”：若经营需客户到店（如餐厅、服装店），需查看商铺周边是否有免费/付费停车位，避免客户因“停车难”流失。
营业执照办理可能性
- 提前电话咨询当地市场监管局（原工商局） ，告知商铺地址，询问“该地址是否能注册营业执照”“是否存在‘一址多证’限制”（部分地区一个地址只能注册一个营业执照）。
- 若经营需特殊许可证（如餐饮需《食品经营许可证》、美容需《卫生许可证》），需同步咨询“该地址是否符合办证条件”（如餐饮需距离居民区10米以上）。
商铺损坏记录
- 仔细检查商铺内的墙面（是否有裂缝、渗水）、地面（是否有破损、凹陷）、门窗（是否能正常开关、玻璃是否完好），并拍摄照片/视频（标注拍摄时间）。
- 将所有损坏情况写入租赁合同的“附件：商铺现状确认表”，让房东签字确认，避免租期结束后房东以“原有损坏”为由扣除押金。